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Zu viel Gewerbemiete gezahlt? Hol dir dein Geld zurück!

Der BGH hat entschieden, dass Indexklauseln in Gewerbemietverträgen auch der AGB-Kontrolle standhalten müssen. Ist die Klausel unwirksam, kannst du zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Wir prüfen kostenlos, ob das bei dir der Fall ist.

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Warum deine Mieterhöhung angreifbar ist

Du mietest Gewerberäume und deine Miete steigt regelmäßig, ohne dass du je darüber verhandelt hast? Dann steht in deinem Vertrag wahrscheinlich eine Indexklausel. Sie koppelt die Miete an die allgemeine Preisentwicklung, sodass sie automatisch mitwächst. Im Vertrag findest du den Absatz meist unter Mietanpassung oder Wertsicherung.

Solche Klauseln sind nicht automatisch erlaubt. Der BGH hat am 11. März 2026 entschieden, dass sie fair und verständlich formuliert sein müssen (XII ZR 51/25). Das bedeutet, du musst erkennen können, wann deine Miete steigt und um wie viel, und die Klausel darf dich nicht einseitig benachteiligen.

Entscheidend ist die Rechtsfolge. Hält die Klausel diesen Anforderungen nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam und nicht erst ab einem Urteil. Dein Vermieter hat die Erhöhungen dann ohne rechtliche Grundlage bekommen und muss sie zurückzahlen. Wir prüfen kostenlos, ob deine Klausel hält.

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Beispiel aus dem BGH-Fall XII ZR 51/25

So erkennst du die Klausel in deinem Vertrag

Hol deinen Mietvertrag raus und such nach einem Absatz mit der Überschrift Mietanpassung, Wertsicherung oder Indexklausel. Er steht meist direkt bei den Regelungen zur Miete. Links siehst du, wie so eine Klausel typischerweise aussieht

Achte auf drei Formulierungen. Wird die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt? Steigt sie automatisch? Und soll die Erhöhung zusätzlich erst nach einer schriftlichen Aufforderung deines Vermieters wirksam werden

Genau daran ist die Klausel im BGH-Fall gescheitert. Sie ließ die Miete automatisch steigen und machte die Erhöhung gleichzeitig von einer Aufforderung abhängig. Für die Mieterin war damit nicht erkennbar, ab wann sie wie viel zahlen muss. Dazu kam ein Ausgangswert aus dem Mai 2017, obwohl das Mietverhältnis erst zwei Jahre später begann.

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3. Rückmeldung

Du erfährst, was in deinem Fall möglich ist. Ob du beauftragst, entscheidest du danach.

„Der BGH hat Gewerbemietern hier eine echte Chance eröffnet. Zwei Punkte fallen in der Praxis besonders oft auf. Manche Klauseln rechnen mit einem Indexstand aus einer Zeit, in der der Mietvertrag noch gar nicht lief. Und viele Klauseln widersprechen sich selbst, weil die Miete automatisch steigen soll und der Vermieter sie zusätzlich anfordern muss. Beides hat im entschiedenen Fall zur Unwirksamkeit geführt. Wer eine Indexklausel im Vertrag hat, sollte sie deshalb prüfen lassen, bevor die Ansprüche für das älteste Jahr verjähren.“

Prof. Christian Solmecke, LL.M. Rechtsanwalt | Gesellschafter | Honorarprofessor

In aller Kürze

Eine Indexklausel koppelt deine Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die allgemeinen Preise, steigt automatisch auch deine Miete. Verhandeln musst du dafür nicht, du bekommst nur ein Schreiben deines Vermieters. Im Vertrag findest du die Regelung meist unter Mietanpassung oder Wertsicherung. Man spricht auch von einer Wertsicherungsklausel. Solche Klauseln sind bei langfristigen Gewerbemietverträgen sehr verbreitet.
Der BGH hat entschieden, dass eine Indexklausel in einem vorformulierten Gewerbemietvertrag nicht nur dem Preisklauselgesetz genügen muss, sondern zusätzlich der AGB-Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB. Das bedeutet, die Klausel darf dich als Mieter nicht unangemessen benachteiligen und sie muss klar und verständlich formuliert sein. Hält sie das nicht aus, ist sie unwirksam. Das Urteil hat das Aktenzeichen XII ZR 51/25 und du kannst es beim BGH im Volltext nachlesen.
Entscheidend ist der Zeitpunkt, ab dem eine unwirksame Klausel wegfällt. Verstößt eine Klausel nur gegen das Preisklauselgesetz, bleibt sie nach § 8 PrKG bis zu einem rechtskräftigen Urteil wirksam und entfällt danach nur für die Zukunft. Alles, was du vorher gezahlt hast, bliebe beim Vermieter. Scheitert die Klausel dagegen an § 307 BGB, ist sie von Anfang an unwirksam. Dein Vermieter hat die Erhöhungen dann ohne Rechtsgrund bekommen und muss sie nach § 812 BGB zurückzahlen.
Im entschiedenen Fall waren zwei Punkte ausschlaggebend. Zum einen lag der Ausgangswert für den Index im Mai 2017, obwohl das Mietverhältnis erst im September 2019 begann. Die Mieterin zahlte damit eine Inflation mit, für die sie nie eine Gegenleistung erhalten hatte. Zum anderen widersprach sich die Klausel selbst, weil die Miete automatisch steigen sollte und die Erhöhung gleichzeitig erst nach einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters wirksam werden sollte. Damit war für die Mieterin nicht erkennbar, ab wann sie wie viel zahlt. Findest du eines dieser Muster in deinem Vertrag, lohnt sich eine Prüfung. Beurteilen musst du das nicht selbst.
Nein. Die AGB-Kontrolle greift nur bei Klauseln, die dir vorgegeben wurden, also bei Formular- und Mustermietverträgen. Genau die sind in der Gewerbemiete der Normalfall. Hast du die Klausel dagegen einzeln mit deinem Vermieter ausgehandelt und konntest sie wirklich beeinflussen, ist sie keine AGB. Dann bleibt es beim Preisklauselgesetz. In der Praxis kommt das selten vor, und dass ein Vertrag dir vorgelegt wurde, reicht schon.
Das Preisklauselgesetz erlaubt Indexklauseln vor allem bei langfristigen Verträgen. Dazu zählt neben einer Laufzeit von mindestens zehn Jahren auch der Fall, dass du als Mieter die Laufzeit einseitig auf mindestens zehn Jahre verlängern kannst, ohne dass dein Vermieter zustimmen muss. Im Vertrag heißt das oft Option oder Verlängerungsrecht. Deine Antwort hilft uns einzuschätzen, auf welcher Grundlage die Klausel in deinem Vertrag überhaupt steht.
Das hängt davon ab, wie oft und wie stark deine Miete erhöht wurde. Zurückfordern kannst du die Differenz zwischen der Miete, die du gezahlt hast, und der Miete, die ohne die Erhöhungen vereinbart war. Im Fall des BGH ging es um 6.498,90 Euro für eine Physiotherapiepraxis. Bei größeren Flächen oder langen Laufzeiten kann die Summe deutlich höher liegen. Wir rechnen das in der Prüfung für deinen Vertrag durch.
Unwirksam von Anfang an heißt nicht, dass du bis zum Vertragsbeginn zurückgehen kannst. Für Rückzahlungsansprüche gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren nach § 195 BGB. Sie beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem du gezahlt hast. Praktisch kannst du also die letzten drei Jahre und das laufende Jahr zurückverlangen. Deshalb solltest du nicht zu lange warten, denn mit jedem Jahreswechsel fällt das älteste Jahr weg.
Die Prüfung selbst bekommt dein Vermieter nicht mit. Du erfährst erst einmal nur, wie deine Klausel rechtlich einzuordnen ist. Ob und wie du danach auf deinen Vermieter zugehst, entscheidest du. Häufig lässt sich die Rückzahlung außergerichtlich klären, weil die Rechtslage nach dem Urteil des BGH eindeutiger geworden ist. Wir zeigen dir vorher, welche Wege es gibt und was sie für dein Mietverhältnis bedeuten.
Die Ersteinschätzung ist für dich kostenlos und unverbindlich. Du gehst damit kein Risiko ein und bist zu nichts verpflichtet. Erst wenn du dich nach der Rückmeldung entscheidest, weiterzumachen, entstehen Kosten. Darüber wirst du vorher informiert, ebenso über die Erfolgsaussichten in deinem Fall. Ob deine Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt, hängt von deinem Versicherungsvertrag ab und wird gemeinsam mit dir geklärt.
WBS.LEGAL informiert dich über die rechtlichen Möglichkeiten und nimmt deine Angaben entgegen. Die rechtliche Prüfung und Bearbeitung deines Falls übernimmt anschließend unsere Partnerkanzlei GHENDLER RUVINSKIJ. Deshalb bestätigst du im Formular, dass deine Daten dorthin weitergegeben werden dürfen. Vor jedem weiteren Schritt wirst du vollständig über Vorgehen, Kosten und Erfolgsaussichten informiert.
Deine Angaben gehen direkt an GHENDLER RUVINSKIJ. Dort prüfen spezialisierte Anwälte die Eckdaten deines Mietvertrags und melden sich bei dir mit einer ersten Einschätzung. Erst danach entscheidest du, ob und wie du weiter vorgehen willst. Das Absenden des Formulars ist noch keine Beauftragung.
Auch für Vermieter ist das Urteil relevant, denn bei einer unwirksamen Klausel drohen Rückzahlungsansprüche für die Vergangenheit und nicht nur ein Wegfall für die Zukunft. Du solltest deine Musterverträge prüfen lassen, insbesondere den Ausgangszeitpunkt der Indexierung, das Verhältnis von automatischer Anpassung und Aufforderungserfordernis sowie eine Anpassung, die in beide Richtungen wirkt. Diese Seite richtet sich an Mieter. Für Fragen aus Vermietersicht wendest du dich am besten direkt an uns.
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