Maklerprovision beim Immobilienkauf – So holen Sie sich jetzt Ihr Geld zurück

Wer eine Immobilie kauft, zahlt meist nicht nur den Preis fürs Haus – sondern auch die Maklerprovision. Doch das darf nicht einseitig auf dem Rücken der Käufer ausgetragen werden. Zwei aktuelle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigen klar, dass rechtswidrig übertragene Maklerkosten nicht nur unzulässig sind, sondern diese auch vollständig zurückgefordert werden können. Wir von WBS.LEGAL vertreten bundesweit Mandanten, die zu viel gezahlt haben oder mit zweifelhaften Provisionsforderungen konfrontiert wurden. Wir prüfen Ihre Verträge, setzen Ihre Rechte durch und holen Ihnen Ihr Geld zurück (BGH, Urteile vom 6. März 2025, Az. I ZR 138/24 und Az. I ZR 32/24).

BGH klärt Grundsatzfragen zur Maklerprovision

Zwei Fälle, zwei Käufer – und zweimal der Versuch, sie mit den Maklerkosten allein zu belasten. Doch der Bundesgerichtshof macht klar: Die Regeln zur fairen Verteilung der Maklerprovision gelten ohne Ausnahmen. Die beiden Entscheidungen betreffen zentrale Fragen aus der Praxis, etwa wann eine Immobilie als Einfamilienhaus gilt oder ob eine Kaufpreisreduzierung die gesetzliche Kostenverteilung aushebeln kann.

Im ersten Fall (BGH, Az. I ZR 138/24) kaufte ein Ehepaar eine Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte allein einen Maklervertrag mit einer Immobilienmaklerin abgeschlossen. Die vereinbarte Maklerprovision betrug 25.000 Euro. Damit die Käufer diese Summe übernehmen konnten, reduzierten Käufer und Verkäufer den im Exposé genannten Kaufpreis um genau 25.000 Euro. Dieser neue Kaufpreis wurde im Kaufvertrag festgehalten. Gleichzeitig schlossen die Käufer mit der Maklerin eine zusätzliche Vereinbarung. Darin verpflichteten sie sich, die 25.000 Euro als „Honorar“ direkt an sie zu zahlen. Eine Zahlung der Verkäuferin an die Maklerin war hingegen weder vorgesehen noch erfolgt. Mit anderen Worten: Die Käufer zahlten die Provision allein, obwohl sie die Maklerin nicht beauftragt hatten.

Nach der notariellen Beurkundung zahlten die Käufer wie vereinbart an die Maklerin, forderten das Geld aber später zurück. Sie argumentierten, dass diese Regelung gegen § 656d BGB verstoße, der eine solche einseitige Belastung des Käufers untersagt. Das Landgericht (LG) Bonn gab der Klage vollständig statt. Das Oberlandesgericht (OLG) Köln meinte in Berufung dagegen, die Käufer müssten zumindest die Hälfte der Provision tragen und sprach ihnen nur die Rückzahlung von 12.500 Euro zu. Der BGH hob diese Entscheidung auf. Die Richter stellten klar: Wenn ein Makler nur von einer Partei beauftragt wurde, darf die andere Partei nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn auch die Auftraggeberin mindestens zur Hälfte zahlt – und zwar wirklich zahlt, nicht nur theoretisch. Da das nicht der Fall war, war die Vereinbarung mit den Käufern insgesamt unwirksam. Die Käufer konnten den gesamten Betrag von 25.000 Euro zurückverlangen.

Im zweiten Verfahren (BGH, Az. I ZR 32/24) ging es um ein Haus mit Wohn- und Büronutzung. Die Käufer unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit der Maklerin. Gleichzeitig lag aber auch ein Maklervertrag mit der Ehefrau des Verkäufers vor. Es existierten also zwei Maklerverträge: einer mit den Käufern, einer mit der Verkäuferseite. Das Problem: Die Maklerin hatte mit beiden Seiten unterschiedliche Provisionen vereinbart. Die Käufer sollten mehr zahlen als die Ehefrau des Verkäufers. Das widerspricht § 656c BGB, der vorschreibt, dass bei einer Tätigkeit für beide Parteien die Provision gleich hoch sein muss.

Die Vorinstanzen, das LG Düsseldorf und das OLG Düsseldorf, wiesen die Klage der Maklerin auf Zahlung der Provision ab. Der BGH bestätigte das. Maßgeblich sei, dass der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz verletzt sei. Außerdem stellte der BGH klar: Die Immobilie sei trotz des Büroanbaus als Einfamilienhaus zu werten, weil sie überwiegend Wohnzwecken diente. Die gewerbliche Nutzung, welche nur etwa ein Fünftel der Fläche betrug, ändere daran nichts. Der Schutzmechanismus des § 656c BGB greife auch dann, wenn die Maklerbeauftragung nicht direkt durch den Verkäufer, sondern durch dessen Ehefrau erfolgt sei. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift sei aus Gründen des Verbraucherschutzes geboten.

Was bisher unklar war und was der BGH jetzt klargestellt hat

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten mit den §§ 656a bis 656d BGB neue gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision. Ziel war es, Verbraucher beim Immobilienkauf zu entlasten und ein faires Gleichgewicht zwischen Käufern und Verkäufern herzustellen. Trotzdem blieben viele Detailfragen offen, insbesondere in der täglichen Praxis. Was passiert, wenn der Käufer die Provision übernimmt, der Verkäufer aber keine tatsächliche Zahlung leistet. Was gilt, wenn der Maklervertrag nur mit einem Ehegatten geschlossen wurde. Und welche Anforderungen gelten an den Begriff des Einfamilienhauses.

Der BGH hat darauf wichtige Antworten geliefert. Im Mittelpunkt steht § 656d BGB, der klar festlegt, dass bei einer Beauftragung des Maklers durch nur eine Partei die andere Partei nur dann zur Zahlung verpflichtet werden darf, wenn der Auftraggeber selbst mindestens zur gleichen Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Es reicht nicht aus, wenn der Makler auf die Zahlung des Verkäufers verzichtet oder diese durch eine Kaufpreisreduktion ersetzt wird. Entscheidend ist die tatsächliche wirtschaftliche Belastung beider Seiten.

Der BGH hat außerdem klargestellt, dass dieser Grundsatz nicht durch kreative Vertragsgestaltungen unterlaufen werden darf. Eine vermeintliche Gleichverteilung durch Anpassung des Kaufpreises oder durch verdeckte Verrechnung stellt keine wirksame Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen dar. Ebenso reicht es nicht, wenn der Verkäufer theoretisch zur Zahlung verpflichtet bleibt, praktisch aber keine Zahlung leistet. Auch dann ist der gesetzliche Schutzmechanismus verletzt. Der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass im Innenverhältnis eine Zahlungspflicht bestand, wenn diese nie umgesetzt wird.

Der BGH hat zudem deutlich gemacht, dass eine gegen § 656d BGB verstoßende Vereinbarung vollständig nichtig ist. Eine teilweise Korrektur, bei der der Käufer zumindest die Hälfte zahlen soll, ist ausgeschlossen. Der Käufer kann also die gesamte gezahlte Provision zurückverlangen und nicht nur den Teil, der über 50 Prozent hinausging.

Ein weiterer zentraler Punkt war die Klärung, ob § 656c BGB auch dann Anwendung findet, wenn der Maklervertrag nicht direkt mit dem Verkäufer, sondern mit einem Dritten wie zum Beispiel der Ehefrau geschlossen wurde. Der BGH hat dies bejaht. Er sieht darin eine planwidrige Regelungslücke und wendet den Verbraucherschutz entsprechend an. Entscheidend sei, dass der Makler faktisch im Auftrag einer Vertragspartei tätig wird. Damit sind auch diese Fälle vom Halbteilungsgrundsatz erfasst.

Warum die Einordnung als Einfamilienhaus entscheidend ist

Ein weiterer Streitpunkt war bisher die Frage, welche Immobilien überhaupt unter die gesetzlichen Schutzvorschriften fallen. Die Regelungen in §§ 656c und 656d BGB gelten ausdrücklich nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Lange Zeit war in der Rechtsprechung umstritten, wie ein Einfamilienhaus abzugrenzen ist, insbesondere, wenn zusätzlich Räume zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.

Der BGH hat dazu nun klar Stellung bezogen: Entscheidend ist der erkennbare Nutzungszweck zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Wenn für den Makler erkennbar ist, dass das Objekt hauptsächlich als Wohnraum für einen Haushalt dienen soll, liegt ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes vor. Und dies gilt auch dann, wenn einzelne Teile, wie ein Büro oder eine Einliegerwohnung, vorhanden sind. Eine gewerbliche Mitnutzung, die nur eine untergeordnete Fläche einnimmt, ändert daran nichts.

Damit sorgt der BGH für Klarheit: Entscheidend ist der erkennbare Nutzungszweck, nicht die bauliche Ausführung oder die frühere Nutzung. Auch Objekte mit gemischter Nutzung können unter die Schutzregelungen fallen, solange der Wohncharakter überwiegt. Diese Auslegung stärkt die Rechte von Käufern erheblich und stellt sicher, dass der Verbraucherschutz nicht durch formale Argumente unterlaufen wird.

Für die Praxis bedeutet das: Auch bei einem Haus mit Einliegerwohnung oder kleinem Büroanbau greift der gesetzliche Schutz. Makler müssen daher sorgfältig prüfen, ob eine hälftige Provisionsvereinbarung vorliegt. Ist das nicht der Fall, verlieren sie ihren Anspruch auf Provision. Käufer wiederum haben das Recht auf vollständige Rückzahlung, wenn die gesetzlichen Vorgaben missachtet wurden.

Was die Urteile für Sie bedeuten

Die beiden Urteile des BGH verändern die Praxis. Käufer, die in den letzten Jahren eine Immobilie erworben und die gesamte Provision gezahlt haben, obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hatte, sollten ihre Verträge prüfen lassen. In vielen Fällen besteht ein Anspruch auf Rückzahlung. Der BGH hat eindeutig entschieden, dass eine Verletzung der Teilungspflicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Vereinbarung führt. Eine nachträgliche Anpassung auf hälftige Zahlung ist nicht möglich. Das ist für viele Käufer eine wichtige Veränderung.

Auch Verkäufer müssen in Zukunft sorgfältig auf die Vertragsgestaltung achten. Wer versucht, die Kosten einseitig auf den Käufer abzuwälzen, geht ein rechtliches Risiko ein. Dasselbe gilt für Makler. Wenn deren Verträge nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, verlieren sie nicht nur ihren Anspruch, sondern müssen bereits erhaltenes Geld möglicherweise zurückzahlen.

In vielen Fällen stellt sich die Frage, wer die Maklerprovision beim Immobilienkauf tatsächlich zahlen muss. Seit Dezember 2020 gelten klare gesetzliche Vorgaben. Wird der Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig, dann tragen beide Parteien jeweils die Hälfte der Provision.

Ein Beispiel: Bei einer Gesamtprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 1,785 Prozent. Vereinbart der Makler mit dem Käufer, dass er für diesen kostenlos tätig wird, darf er auch keine Vergütung verlangen. Wird der Makler dagegen nur vom Verkäufer beauftragt, darf er maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen. Der Käufer muss dem schriftlich zustimmen und darf erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich ebenfalls gezahlt hat.

Widerruf des Maklervertrags als zusätzlicher Weg zur Rückforderung

Ein weiterer Weg, um die Maklerprovision ganz oder teilweise zu sparen, ist der Widerruf des Maklervertrags. Seit Juni 2014 sind Makler verpflichtet, private Auftraggeber über ihr Widerrufsrecht zu belehren und die Unterlagen in der gesetzlich vorgeschriebenen Form – meist in Papierform – zu übergeben. Erfolgt diese Belehrung nicht korrekt oder fehlen die Unterlagen ganz, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. In solchen Fällen kann der Vertrag auch viele Jahre später noch widerrufen werden. Bereits gezahlte Provisionen müssen dann erstattet werden. Ein Widerruf kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Telefon oder E-Mail geschlossen wurde. Auch nach einem späteren persönlichen Treffen kann ein Widerruf unter bestimmten Voraussetzungen noch möglich sein. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass Verbraucher in solchen Fällen ein langfristiges Widerrufsrecht haben. Durch einen wirksamen Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt und es entsteht kein Anspruch auf Provision.

In diesem Zusammenhang ist auch das BGH-Urteil vom 21. März 2024 (Az. I ZR 185/22) relevant. Dort hatte ein Verkäufer eine Maklerin beauftragt, die später auch mit dem Käufer einen Vertrag schloss. Beide Seiten sollten 3,57 Prozent Provision zahlen. Der Käufer verweigerte die Zahlung und verlangte Einsicht in den Vertrag mit dem Verkäufer. Das Maklerunternehmen lehnte dies ab. Der BGH entschied, dass der Käufer in einem solchen Fall ein Zurückbehaltungsrecht hat. Solange der Makler den Vertrag mit der anderen Partei nicht offenlegt, besteht kein Zahlungsanspruch. Auch wenn der Vertrag mit dem Verkäufer vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen wurde, ist der spätere Vertrag mit dem Käufer nach dem neuen Recht zu bewerten. Der Verbraucherschutz steht dabei im Vordergrund.

WBS.LEGAL unterstützt Sie bundesweit bei Maklerprovisionen

Wenn Sie selbst Käufer oder Verkäufer einer Immobilie sind und Fragen zur Maklerprovision haben, lohnt sich ein genauer Blick auf Ihre Vertragsunterlagen. Gerade in angespannten Märkten oder bei ungewöhnlichen Gestaltungen kann schnell ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben vorliegen. Wir bei WBS.LEGAL vertreten bundesweit Mandanten in Fragen rund um Immobilienrecht und Maklerprovisionen. Unsere erfahrenen Anwälte prüfen Ihre Situation sorgfältig, klären Sie über Ihre Rechte auf und setzen Ihre Ansprüche durch, außergerichtlich und vor Gericht.

Wir prüfen Ihren Vertrag kostenlos und teilen Ihnen mit, ob Sie eine bereits gezahlte Provision zurückfordern können. Auch mögliche Widerrufsrechte nehmen wir in den Blick. Denn wenn Makler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt haben, entfällt ihr Provisionsanspruch. In manchen Fällen können Verbraucher noch Jahre später wirksam widerrufen.

Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich unter 0221 / 951 563 0 (Beratung bundesweit), wenn Sie vermuten, zu viel gezahlt zu haben oder mit einer Forderung eines Maklers konfrontiert sind. Gemeinsam finden wir eine rechtssichere Lösung für Ihren Fall. Unsere Erfahrung zeigt: Oft lohnt es sich, zu prüfen, was auf den ersten Blick als gegeben erscheint. Wir setzen uns für Ihr Recht ein, kompetent, konsequent und mit Nachdruck.